영종도 상가에 대한 과거의 생각은 모두 지워버려라 - 4탄
자연상권과 계획상권으로 분류하다
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상권의 재분류 중 자연상권과 계획상권에 대하여 먼저 설명하겠다. 이렇게 분류한 이유는 투자 접근이 다르다고 생각하기 때문이다. 정의를 내리면 “자연상권”은 아주 오래전부터 자연발생적으로 소비자들이 모여서 상권이 형성된 곳을 말한다. 도시계획에 의하여 인위적으로 상권이 형성된 곳이 아닌 자연발생적인 곳이라고 생각하면 된다. 예를 든다면 서울에서는 종로상권, 명동상권, 홍대상권, 연신내상권, 건대입구역상권, 이태원상권 등을 예로 들 수 있고, 부산에서는 광복동상권, 남포동상권, 서면상권, 온천장상권 등을 예로 들 수 있다.
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현재 상가시장에서는 “골목상권”이라는 용어가 많이 사용되고 있는데, 다소 의미의 차이가 있다. 골목의 의미는 “큰길에서 들어가 동네 안을 이리저리 통하는 좁은 길(출처 : 국립국어원 표준대사전)”, “마을의 입구에서 시작되는 동네 안의 길(출처 : 골목길자본론)”이라고 정의하고 있다. 골목상권 예를 들면 경리단길, 망리단길, 서울숲상권, 북촌 한옥마을, 서래마을 카페거리 등이라고 할 수 있다.
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자연상권은 골목상권에 비하여 더 광의적이다. 자연상권은 단순히 이면도로의 어느 골목길 상권만을 의미하는 것은 아니고, 그 지역 전체 상권을 의미하는 것이다.
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아주 오래전부터 자연발생적으로 소비자들이 모이던 상권 |
* 서울 : 홍대상권, 건대상권, 종로상권, 남대문상권, 경리단길상권, 망리단길상권 등 * 부산 : 남포동/광복동상권, 서면상권, 덕천상권, 연신내상권 등 * 인천 : 부평역상권, 동인천상권, 주안역상권 등 * 대구 : 동성로상권 등 * 광주 : 충장로 상권 등 * 울산 : 성남동 상권 등 |
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“계획상권”은 자연상권과는 반대로 도시계획에 의하여 인위적으로 상권이 형성된 곳을 말한다. 즉 오래전부터 소비자들이 모여 자연발생적으로 상권이 형성된 지역이 아니고 도시계획에 의하여 계획도시가 완성이 되면서 상업지역으로 지정된 곳에 형성된 상권을 말한다. 택지개발을 통한 신도시라고 부르는 지역은 모두 계획도시라고 할 수 있는데 이러한 계획도시에 상권이 형성된 것을 필자는 자연상권과 대조되는 개념으로 “계획상권”이라고 부른다. 영종국제도시도 계획상권이다. 다른 계획상권은 1기 신도시인 분당, 일산, 평촌, 동탄1기 등과 현재 신도시가 만들어지고 있는 위례, 판교, 동탄2기, 별내, 다산, 운정, 양산물금, 세종특별자치시 등이 있고, 경제자유구역인 송도국제신도시, 영종도, 청라국제신도시, 명지국제신도시 등과, 혁신도시인 나주, 원주, 진주, 구미김천 등 무수히 많이 있다.
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그리고 계획상권을 필자는 “완성된 계획상권”과 “형성중인 계획상권”으로 구분을 한다. 1기 신도시같은 곳은 완성된 계획상권이고, 영종하늘도시나 2기동탄신도시는 형성중인 계획상권이다.
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필자 생각으로는 형성중인 계획상권에서 분양을 통하여 상가를 투자하는 것이 가장 어려운 투자방법이라고 생각한다. 그 이유는 아직 건물이 준공되지 않았고, 배후세대도 입주가 안되어 있고, 교통이나 기반시설도 완성되지 않았고, 어떤 업종이 들어올지도 알 수 없는 상태에서 투자하는 것이기 때문이다. 육안으로 확인할 수 있는 것이 거의 없는 상태에서 앞으로 이렇게 될거이야라고 예측을 하면서 투자하는 것이다. 상가투자자가 가장 많이 투자하는 방법이면서 가장 많이 실패하는 투자가 형성중인 계획상권 내의 상가를 분양을 통하여 투자하는 경우이다.
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이 책에서 기술하고 있는 영종국제도시 상권도 형성중인 계획상권이다.
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잠재상권과 유효상권으로 분류하다
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잠재상권이란 ‘투자한(투자할) 상가에 올 가능성이 있는 모든 소비자의 범위’라고 정의하고 유효상권이란 ‘투자한(투자할) 상가에 실제 올 소비자의 범위’라고 정의하겠다. 잠재상권과 유효상권은 경제학의 잠재수요〔구매력의 뒷받침이 없는 욕구. 재화에 대한 욕구가 실제로 그 재화를 구입할 만큼의 구매력의 뒷받침이 있을 경우에 이를 유효수요(有效需要)라고 하는 데 비하여, 적어도 그 시점에서는 구매력의 뒷받침이 없는 욕구를 잠재수요라고 한다. 출처 : 네이버 지식백과, 두산백과〕와 유효수요〔(시장에서 구매력을 수반하는 수요를 말한다. 이와 같은 정의 방식은 가격이론의 한 개념으로 사용된 것으로, 케인스(John M. Keynes) 이후의 현대 경제학에서는 고용 및 소득 수준을 결정하는 요인으로 설명되고 있다. 출처 :네이버 지식백과, 행정학사전, 2009. 1. 15., 이종수)〕 이론에서 착안한 분류이다.
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사실 상권에서 잠재상권과 유효상권을 분류하는 것이 핵심적인 내용이라고 할 수 있다. 상가투자자들이 상가투자에 대한 기준을 잡기 어렵고, 투자에 실패하는 근본적인 이유가 잠재상권을 투자의 기준으로 삼기 때문이다. 상가투자의 핵심은 유효상권을 판단하는데 있다.
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신도시가 만들어질 때는 개발계획에 의하여 향후 그 신도시에 거주할 계획인구와 계획호수가 정해진다. 신도시 개발사업이 진행되면서 개발계획 및 실시계획 변경으로 인하여 약간의 계획인구와 계획호수의 증감이 있지만 크게 변하지는 않는다. 즉 개발되는 신도시나 택지지구는 처음부터 인구와 세대수가 정해지는 것이다. 영종국제도시 지구단위계획상 계획인구는 약 18만 3천명이다. 이 인구가 형성중인 상권인 영종국제도시 상가의 잠재상권이다.
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유효상권은 ‘투자한(투자할) 상가에 실제 올 소비자의 범위’이다. 계획상권 내의 상가 하나를 투자했을 때 내가 투자한 상가에 오는 소비자의 범위는 신도시 전체 계획호수나 계획인구는 되지 않는다. 일정 범위나 지역의 소비자만 투자한(투자할) 상가에 와서 소비를 할 것이다. 다시 말하면 투자한(투자할) 상가의 상권이 잠재상권이 되는 경우는 거의 없고 일정 범위만이 상권이 되는데, 이것이 유효 상권이다.
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유효상권은 상권단절요인과 형성요인을 통하여 어디까지가 유효상권인지를 판단할 수 있다. 상권단절요인은 6~8차선 이상 대로, 하천, 공원, 학교, 관공서, 병원 등 아주 많다. 이러한 상권단절요인이 있는 경우에는 맞은 편 소비자를 내가 투자한(투자할) 상가에 접근하는 것을 심리적으로 막는 경향이 있다.
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영종국제도시의 유효상권은 운서역 1번출구 상업지역, 운서역 2번출구 상업지역, 영종하늘도시 중심상업지역과 구읍뱃터 상업지역으로 구분하였을 때 그 상업지역 바로 옆에 있는 아파트나 오피스텔 거주자이다. 기본적으로 유효상권은 정주인구가 많을수록 상권이 더 활성화되고, 여기에 다른 지역의 정주인구가 소비하기 위하여 유입될 때, 즉 유입인구가 될 때 유효상권 확장으로 상권이 더 활성화된다.
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다른 지역에 거주하는 소비자가 오려면 대중교통이 아주 좋거나 소비자를 유인할 수 있는 독특한 아이템이나 테마가 있어야 한다. 그래야 유입인구로 인하여 상권이 더 활성화된다. 아무리 잠재상권이 넓어도 다른 지역에서 소비자를 유입하지 못하면 상권이 크게 활성화되지는 않는다. 투자하려는 상가가 있는 인근 정주인구가 유일한 유효상권이 된다.
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과연 영종국제도시에서 정주인구가 많고, 다른 상업지역에 인근 소비자를 유입할 수 있는 상업지역은 어디일까? 하나씩 기술할 내용이다.
상가몽땅빅데이터정보연구원
원장 최원철
▶ 영종도 상가 문의는 아래의 번호로 연락주시기 바랍니다
상가몽땅 : 031-705-2727
영종도 상가에 대한 과거의 생각은 모두 지워버려라 - 4탄
자연상권과 계획상권으로 분류하다
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상권의 재분류 중 자연상권과 계획상권에 대하여 먼저 설명하겠다. 이렇게 분류한 이유는 투자 접근이 다르다고 생각하기 때문이다. 정의를 내리면 “자연상권”은 아주 오래전부터 자연발생적으로 소비자들이 모여서 상권이 형성된 곳을 말한다. 도시계획에 의하여 인위적으로 상권이 형성된 곳이 아닌 자연발생적인 곳이라고 생각하면 된다. 예를 든다면 서울에서는 종로상권, 명동상권, 홍대상권, 연신내상권, 건대입구역상권, 이태원상권 등을 예로 들 수 있고, 부산에서는 광복동상권, 남포동상권, 서면상권, 온천장상권 등을 예로 들 수 있다.
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현재 상가시장에서는 “골목상권”이라는 용어가 많이 사용되고 있는데, 다소 의미의 차이가 있다. 골목의 의미는 “큰길에서 들어가 동네 안을 이리저리 통하는 좁은 길(출처 : 국립국어원 표준대사전)”, “마을의 입구에서 시작되는 동네 안의 길(출처 : 골목길자본론)”이라고 정의하고 있다. 골목상권 예를 들면 경리단길, 망리단길, 서울숲상권, 북촌 한옥마을, 서래마을 카페거리 등이라고 할 수 있다.
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자연상권은 골목상권에 비하여 더 광의적이다. 자연상권은 단순히 이면도로의 어느 골목길 상권만을 의미하는 것은 아니고, 그 지역 전체 상권을 의미하는 것이다.
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아주 오래전부터 자연발생적으로 소비자들이 모이던 상권
* 서울 : 홍대상권, 건대상권, 종로상권, 남대문상권, 경리단길상권, 망리단길상권 등
* 부산 : 남포동/광복동상권, 서면상권, 덕천상권, 연신내상권 등
* 인천 : 부평역상권, 동인천상권, 주안역상권 등
* 대구 : 동성로상권 등
* 광주 : 충장로 상권 등
* 울산 : 성남동 상권 등
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“계획상권”은 자연상권과는 반대로 도시계획에 의하여 인위적으로 상권이 형성된 곳을 말한다. 즉 오래전부터 소비자들이 모여 자연발생적으로 상권이 형성된 지역이 아니고 도시계획에 의하여 계획도시가 완성이 되면서 상업지역으로 지정된 곳에 형성된 상권을 말한다. 택지개발을 통한 신도시라고 부르는 지역은 모두 계획도시라고 할 수 있는데 이러한 계획도시에 상권이 형성된 것을 필자는 자연상권과 대조되는 개념으로 “계획상권”이라고 부른다. 영종국제도시도 계획상권이다. 다른 계획상권은 1기 신도시인 분당, 일산, 평촌, 동탄1기 등과 현재 신도시가 만들어지고 있는 위례, 판교, 동탄2기, 별내, 다산, 운정, 양산물금, 세종특별자치시 등이 있고, 경제자유구역인 송도국제신도시, 영종도, 청라국제신도시, 명지국제신도시 등과, 혁신도시인 나주, 원주, 진주, 구미김천 등 무수히 많이 있다.
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그리고 계획상권을 필자는 “완성된 계획상권”과 “형성중인 계획상권”으로 구분을 한다. 1기 신도시같은 곳은 완성된 계획상권이고, 영종하늘도시나 2기동탄신도시는 형성중인 계획상권이다.
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필자 생각으로는 형성중인 계획상권에서 분양을 통하여 상가를 투자하는 것이 가장 어려운 투자방법이라고 생각한다. 그 이유는 아직 건물이 준공되지 않았고, 배후세대도 입주가 안되어 있고, 교통이나 기반시설도 완성되지 않았고, 어떤 업종이 들어올지도 알 수 없는 상태에서 투자하는 것이기 때문이다. 육안으로 확인할 수 있는 것이 거의 없는 상태에서 앞으로 이렇게 될거이야라고 예측을 하면서 투자하는 것이다. 상가투자자가 가장 많이 투자하는 방법이면서 가장 많이 실패하는 투자가 형성중인 계획상권 내의 상가를 분양을 통하여 투자하는 경우이다.
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이 책에서 기술하고 있는 영종국제도시 상권도 형성중인 계획상권이다.
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잠재상권과 유효상권으로 분류하다
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잠재상권이란 ‘투자한(투자할) 상가에 올 가능성이 있는 모든 소비자의 범위’라고 정의하고 유효상권이란 ‘투자한(투자할) 상가에 실제 올 소비자의 범위’라고 정의하겠다. 잠재상권과 유효상권은 경제학의 잠재수요〔구매력의 뒷받침이 없는 욕구. 재화에 대한 욕구가 실제로 그 재화를 구입할 만큼의 구매력의 뒷받침이 있을 경우에 이를 유효수요(有效需要)라고 하는 데 비하여, 적어도 그 시점에서는 구매력의 뒷받침이 없는 욕구를 잠재수요라고 한다. 출처 : 네이버 지식백과, 두산백과〕와 유효수요〔(시장에서 구매력을 수반하는 수요를 말한다. 이와 같은 정의 방식은 가격이론의 한 개념으로 사용된 것으로, 케인스(John M. Keynes) 이후의 현대 경제학에서는 고용 및 소득 수준을 결정하는 요인으로 설명되고 있다. 출처 :네이버 지식백과, 행정학사전, 2009. 1. 15., 이종수)〕 이론에서 착안한 분류이다.
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사실 상권에서 잠재상권과 유효상권을 분류하는 것이 핵심적인 내용이라고 할 수 있다. 상가투자자들이 상가투자에 대한 기준을 잡기 어렵고, 투자에 실패하는 근본적인 이유가 잠재상권을 투자의 기준으로 삼기 때문이다. 상가투자의 핵심은 유효상권을 판단하는데 있다.
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신도시가 만들어질 때는 개발계획에 의하여 향후 그 신도시에 거주할 계획인구와 계획호수가 정해진다. 신도시 개발사업이 진행되면서 개발계획 및 실시계획 변경으로 인하여 약간의 계획인구와 계획호수의 증감이 있지만 크게 변하지는 않는다. 즉 개발되는 신도시나 택지지구는 처음부터 인구와 세대수가 정해지는 것이다. 영종국제도시 지구단위계획상 계획인구는 약 18만 3천명이다. 이 인구가 형성중인 상권인 영종국제도시 상가의 잠재상권이다.
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유효상권은 ‘투자한(투자할) 상가에 실제 올 소비자의 범위’이다. 계획상권 내의 상가 하나를 투자했을 때 내가 투자한 상가에 오는 소비자의 범위는 신도시 전체 계획호수나 계획인구는 되지 않는다. 일정 범위나 지역의 소비자만 투자한(투자할) 상가에 와서 소비를 할 것이다. 다시 말하면 투자한(투자할) 상가의 상권이 잠재상권이 되는 경우는 거의 없고 일정 범위만이 상권이 되는데, 이것이 유효 상권이다.
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유효상권은 상권단절요인과 형성요인을 통하여 어디까지가 유효상권인지를 판단할 수 있다. 상권단절요인은 6~8차선 이상 대로, 하천, 공원, 학교, 관공서, 병원 등 아주 많다. 이러한 상권단절요인이 있는 경우에는 맞은 편 소비자를 내가 투자한(투자할) 상가에 접근하는 것을 심리적으로 막는 경향이 있다.
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영종국제도시의 유효상권은 운서역 1번출구 상업지역, 운서역 2번출구 상업지역, 영종하늘도시 중심상업지역과 구읍뱃터 상업지역으로 구분하였을 때 그 상업지역 바로 옆에 있는 아파트나 오피스텔 거주자이다. 기본적으로 유효상권은 정주인구가 많을수록 상권이 더 활성화되고, 여기에 다른 지역의 정주인구가 소비하기 위하여 유입될 때, 즉 유입인구가 될 때 유효상권 확장으로 상권이 더 활성화된다.
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다른 지역에 거주하는 소비자가 오려면 대중교통이 아주 좋거나 소비자를 유인할 수 있는 독특한 아이템이나 테마가 있어야 한다. 그래야 유입인구로 인하여 상권이 더 활성화된다. 아무리 잠재상권이 넓어도 다른 지역에서 소비자를 유입하지 못하면 상권이 크게 활성화되지는 않는다. 투자하려는 상가가 있는 인근 정주인구가 유일한 유효상권이 된다.
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과연 영종국제도시에서 정주인구가 많고, 다른 상업지역에 인근 소비자를 유입할 수 있는 상업지역은 어디일까? 하나씩 기술할 내용이다.
상가몽땅빅데이터정보연구원
원장 최원철
▶ 영종도 상가 문의는 아래의 번호로 연락주시기 바랍니다
상가몽땅 : 031-705-2727