상권분석론이나 입지분석론, 시중에 나와 있는 상가에 대한 책들은 현실적으로 상가를 투자하는데 크게 도움이 되지 않는다고 위에서 기술했다. 필자가 건방지다고 생각할 수 있지만, 상가의 개별성이란 강력한 특성 때문에 획일적인 내용이나 범위가 포괄적인 상권 분석은 개별적인 상가 하나를 투자할 때 일정 부분 참고는 될 수 있지만 실제적으로 도움이 안 된다. 참고가 될 수 있는 내용들은 정주인구 증가, 전철 승객 증감량, 업종의 변화 등 여러 가지 있다. 이러한 데이터를 기반으로 내가 투자하려고 하는 상가가 있는 상권이 향후 더 활성화될 것인지 아니면 쇠락할 것인지를 예측해야 하는데... 실제로 쉬운 것이 아니다. 특히 신도시와 같은 계획상권의 상가를 분양받으려고 할 때는 데이터가 전혀 없기 때문에 확신을 가지고 투자하기가 정말 어렵다.
특히 상권을 1차상권, 2차상권, 3차상권으로 분류한 것이나, 역세권상권, 대학가상권, 오피스상권 등으로 분류한 것은 개별 상가를 투자자가 투자하려는 의사를 결정할 때는 정말 도움이 안된다(이 부분에 대한 내용을 구체적으로 알고 싶으면 “최원철의 상가투자바이블‘ 책을 꼭 읽어보시길 바란다).
현실적으로 투자자 관점에서 기준이 될 만한 상권을 필자 임의로 분류해봤다. 이렇게 상권을 재분류하는 이유는 필자가 현장에서 상가를 투자하거나 상권을 판단할 때 도움이 되었기 때문이다. 물론 이것도 100% 정확한 내용도 아니고 학술적으로 또는 이론적으로 정립된 내용도 아니다. 다만 필자가 상가시장 현장을 다니면서 상권을 이렇게 분류하면 상가를 투자하는데 기준을 잡을 수 있을 것으로 판단했기 때문에 분류한 것이다. 아마도 이 칼럼을 읽는 독자들도 필자의 상권 재분류를 가지고 상가 투자 시장에 접근하면 훨씬 도움이 될 것으로 생각한다.
필자는 상권을 “자연상권”과 “계획상권”, “창업자상권”과 “투자자상권”, “잠재상권”과 “유효상권”으로 분류해봤다. “자연상권”과 “계획상권”, “창업자상권”과 “투자자상권”은 필자가 상권탐방을 하면서 상가 투자에 현실적으로 적용이 될 것 같아 필자가 정립한 이론이고, “잠재상권”과 “유효상권”은 경제학 용어인 잠재수요와 유효수요에서 착안하여 정립한 이론인데, 상가투자 의사를 결정하는데 중요한 기준이 된다고 생각한다. 이 상권 재분류는 필자가 20년간의 상권답사와 현장을 통하여 정립한 것이다. 인터넷에 들어가도 이러한 분류나 용어는 없고 사용하지도 않는다. 다만 필자 강의를 들은 수강생 분들이 블로그나 카페에 글을 쓸 때 이 분류와 용어를 사용하고 있다. 그리고 지금 칼럼을 쓰고 있는 영종도 상권을 이해하는데 많은 도움이 될 것이다.
◈ 상권의 개인적 재분류
자연 상권 | 계획 상권 |
투자자 상권 | 창업자 상권 |
잠재 상권 | 유효 상권 |
다만, 이 책을 읽는 독자 중에서 본인과 생각이나 이론이 다르더라도 너그럽게 이해하길 바란다. 앞에서도 언급했지만 상권의 재분류는 상가투자시장 현장에서 필자가 확인한 내용을 상가투자시 기준을 잡기 위하여 정립한 것이다.
상가몽땅빅데이터정보연구원
원장 최원철
영종도 상가에 대한 과거의 생각은 모두 지워버려라 - 3탄
- 상권분석을 위하여 상권을 재분류하자 -
상권의 재분류는
상권분석론이나 입지분석론, 시중에 나와 있는 상가에 대한 책들은 현실적으로 상가를 투자하는데 크게 도움이 되지 않는다고 위에서 기술했다. 필자가 건방지다고 생각할 수 있지만, 상가의 개별성이란 강력한 특성 때문에 획일적인 내용이나 범위가 포괄적인 상권 분석은 개별적인 상가 하나를 투자할 때 일정 부분 참고는 될 수 있지만 실제적으로 도움이 안 된다. 참고가 될 수 있는 내용들은 정주인구 증가, 전철 승객 증감량, 업종의 변화 등 여러 가지 있다. 이러한 데이터를 기반으로 내가 투자하려고 하는 상가가 있는 상권이 향후 더 활성화될 것인지 아니면 쇠락할 것인지를 예측해야 하는데... 실제로 쉬운 것이 아니다. 특히 신도시와 같은 계획상권의 상가를 분양받으려고 할 때는 데이터가 전혀 없기 때문에 확신을 가지고 투자하기가 정말 어렵다.
특히 상권을 1차상권, 2차상권, 3차상권으로 분류한 것이나, 역세권상권, 대학가상권, 오피스상권 등으로 분류한 것은 개별 상가를 투자자가 투자하려는 의사를 결정할 때는 정말 도움이 안된다(이 부분에 대한 내용을 구체적으로 알고 싶으면 “최원철의 상가투자바이블‘ 책을 꼭 읽어보시길 바란다).
현실적으로 투자자 관점에서 기준이 될 만한 상권을 필자 임의로 분류해봤다. 이렇게 상권을 재분류하는 이유는 필자가 현장에서 상가를 투자하거나 상권을 판단할 때 도움이 되었기 때문이다. 물론 이것도 100% 정확한 내용도 아니고 학술적으로 또는 이론적으로 정립된 내용도 아니다. 다만 필자가 상가시장 현장을 다니면서 상권을 이렇게 분류하면 상가를 투자하는데 기준을 잡을 수 있을 것으로 판단했기 때문에 분류한 것이다. 아마도 이 칼럼을 읽는 독자들도 필자의 상권 재분류를 가지고 상가 투자 시장에 접근하면 훨씬 도움이 될 것으로 생각한다.
필자는 상권을 “자연상권”과 “계획상권”, “창업자상권”과 “투자자상권”, “잠재상권”과 “유효상권”으로 분류해봤다. “자연상권”과 “계획상권”, “창업자상권”과 “투자자상권”은 필자가 상권탐방을 하면서 상가 투자에 현실적으로 적용이 될 것 같아 필자가 정립한 이론이고, “잠재상권”과 “유효상권”은 경제학 용어인 잠재수요와 유효수요에서 착안하여 정립한 이론인데, 상가투자 의사를 결정하는데 중요한 기준이 된다고 생각한다. 이 상권 재분류는 필자가 20년간의 상권답사와 현장을 통하여 정립한 것이다. 인터넷에 들어가도 이러한 분류나 용어는 없고 사용하지도 않는다. 다만 필자 강의를 들은 수강생 분들이 블로그나 카페에 글을 쓸 때 이 분류와 용어를 사용하고 있다. 그리고 지금 칼럼을 쓰고 있는 영종도 상권을 이해하는데 많은 도움이 될 것이다.
◈ 상권의 개인적 재분류
자연 상권
계획 상권
투자자 상권
창업자 상권
잠재 상권
유효 상권
다만, 이 책을 읽는 독자 중에서 본인과 생각이나 이론이 다르더라도 너그럽게 이해하길 바란다. 앞에서도 언급했지만 상권의 재분류는 상가투자시장 현장에서 필자가 확인한 내용을 상가투자시 기준을 잡기 위하여 정립한 것이다.
상가몽땅빅데이터정보연구원
원장 최원철
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상가몽땅 : 031-705-2727