코로나19의 대유행, 그리고 이어지는 재유행으로 경기침체, 깊어지는 마이너스 성장률, 수출성장 둔화, 일본과의 무역전쟁 등이 지속되자 한국경제가 급속하게 나빠져 당장이라도 제2의 IMF가 다가올 것처럼 느껴진다. 하지만 담보NPL투자에 종사하는 입장에서 보면, 어려운 경제상황과 다르게 이상하리만큼 금융기관의 부실채권(NPL)비율은 안정세를 유지하고 있다.
서민경제의 바로미터인 제1금융권의 부실채권비율은 1%보다 훨씬 낮은 역대 최저수준이어서 매스미디어의 경제시장정보와 언론의 불안한 미래에 예측이‘노파심’이 아닌가 싶다. 역설적으로 NPL투자는 경제상황이 극도로 나빠져 은행 대출금이 연체되어야 NPL투자시장이 활성화된다. 해서 그 시점을 기다려, 그 때 NPL에 투자하겠다는 생각은 감나무 밑에서 감이 떨어지기를 기다리는 꼴이다. 따라서 NPL투자도 현재 좋은 NPL투자물건을 찾는 것이 투자자가 해야 할 ‘답’이다.
NPL투자시장은 크게 제1금융권(KB은행, 신한은행, 하나은행 등 시중은행), 제2금융권(저축은행, 신협, 새마을금고 등), 제3금융권(캐피탈, P2P회사, 대부회사 등)으로 나뉜다. 현재 NPL투자시장은 연체금리가 ‘정상이자 + 3%’로 규정되어 있어, 과거와 다르게 평균NPL투자수익이 많이 떨어진 상태이다. 그럼에도 불구하고 제3금융권 회사들의 정상이자는 제1,2금융권과 다르게 일반적으로 12~24%이고, 동 정상이자에 ‘가산금리 3%’를 더할 경우 연체 금리는 연 15~24%에 이른다. 제1,2금융권의 연체금리 연6~9%보다 2배 이상이다. 따라서 제3금융권에서 발생하는 NPL이 NPL투자의 핵심 대안임이 분명하다.
그 예로 필자회사는 2018. 7월 제3금융권인 ○○P2P회사로부터 대출원금 140백만 원, 연체금리 24%, 근저당권 설정최고액 210백만 원의 담보NPL을 매입하여 투자했다. 투자 후 바로 경매를 신청하였고, 동 경매부동산은 11개월 만에 223백만 원에 낙찰되었다. 2개월 뒤 배당금으로 당해세와 국민건강보험료 등 세금 약 83만 원을 공제한 후 필자회사는 183백만 원을 배당받았다. 동 투자로 근저당권부 질권대출금 116백만 원을 공제하고, 필자회사의 실제 배당수령액은 66백만 원이었고, 자기자본금 32백만 원을 투자하여 13개월 만에 34백만 원의 투자수익을 올린 것이다.
13개월 동안 NPL투자하여 투자수익률(ROE) 연 22%, 근저당권부 질권대출을 활용(지렛대)했으므로 동 대출금을 차감한 순자기자본수익률(ROA)은 연 98%에 이른다.
위 사례는 연체이자율이 개정되기 전 NPL투자수익률과 비슷하다. 현재 제3금융권의 연체이자율의 가이드라인은 연24%이다. 과거 제1,2금융권에서도 위와 같은 고수익의 NPL투자수익이 가능했다. 하지만 이젠 제3금융권의 NPL투자시장만이 고수익이 가능하게 실정이다. 이렇듯 시장변화에 투자수익도 변하고, 투자유형도, 투자자도 변하는 것이 현실이다. 이러한 변화 속에 고수익의 NPL투자수익을 올릴 수 있는 NPL투자 상품도 그 만큼 줄어들었다.
그렇다고 아주 없는 것이 아니므로 NPL투자에 관심있는 투자자는 좀 더 열정적으로, 진중한 자세로 꾸준히 NPL투자물건을 발굴해야 한다. 개인 NPL투자자인 경우 고정비용이 많이 들어가지 않기 때문에 긴 호흡으로 열심히 노력하면 좋은 물건을 발굴할 수 있고, 높은 투자수익을 올릴 수 있다.
다만, 간과하지 말아야 할 것은 너무 고수익 물건에 치우치다보면 투자물건을 고르다가 지쳐 NPL투자에 대한 ‘열정’이 사그라질 수 있다는 것이다. NPL투자는 담보부동산이 주는 안정성이 있는 만큼 목표투자수익률을 조금 낮게 책정할 필요가 있다. 누구에게나 판단과 결정에 있어 다양성이 존재한다. 물론 상대성도 존재한다. 똑같은 NPL투자물건임에도 불구하고 투자자가 갖고 있는 환경과 투자기준에 따라 ‘괜찮은 물건’으로 인식이 바뀔 수 있기 때문이다.
이제 NPL투자물건에 대한 ‘창의적인 투자구조’를 생각할 시점이다. 단순히 배당수익만을 고려할 때는 연 8 ~ 12% 이지만, 동 담보부동산을 유입하여 자신이 갖고 있는 직업과 연계하거나 개발, 리모델링을 통해 투자수익을 볼 수도 있다. 또는 가까운 지인에게 상가로 임대한다면 부동산가치는 더욱 상승시킬 수 있다. 이러한 창의적 상상은 누구나 생각하고 판단할 수 있다. 다만 이를 현실에 적용하여 실행에 옮기는 것은 별개의 문제다.
위 NPL투자사례는 상당히 이례적인 우수사례이고, 사실 고수익을 내기 위한 NPL자산관리 스토리가 생략되어 있다. 그리고 위와 같은 투자물건이 자신에게 온다는 보장은 없다. 따라서 고수익의 기준보다 시장의 변화와 개별상품을 분석하여 거기에 맞는 투자구조를 만들어 접근하는 사고의 유연성이 필요하다.
과거의 화려한 투자경험도, 투자수익도 변화된 시장 앞에 좌절하곤 한다. 이러한 현실을 이겨내는 가장 현명한 방법은 시장변화와 함께 나의 생각과 투자구조도 함께 변해야 한다는 사실이다.
*전문위원 김두칠
코로나19의 대유행, 그리고 이어지는 재유행으로 경기침체, 깊어지는 마이너스 성장률, 수출성장 둔화, 일본과의 무역전쟁 등이 지속되자 한국경제가 급속하게 나빠져 당장이라도 제2의 IMF가 다가올 것처럼 느껴진다. 하지만 담보NPL투자에 종사하는 입장에서 보면, 어려운 경제상황과 다르게 이상하리만큼 금융기관의 부실채권(NPL)비율은 안정세를 유지하고 있다.
서민경제의 바로미터인 제1금융권의 부실채권비율은 1%보다 훨씬 낮은 역대 최저수준이어서 매스미디어의 경제시장정보와 언론의 불안한 미래에 예측이‘노파심’이 아닌가 싶다. 역설적으로 NPL투자는 경제상황이 극도로 나빠져 은행 대출금이 연체되어야 NPL투자시장이 활성화된다. 해서 그 시점을 기다려, 그 때 NPL에 투자하겠다는 생각은 감나무 밑에서 감이 떨어지기를 기다리는 꼴이다. 따라서 NPL투자도 현재 좋은 NPL투자물건을 찾는 것이 투자자가 해야 할 ‘답’이다.
NPL투자시장은 크게 제1금융권(KB은행, 신한은행, 하나은행 등 시중은행), 제2금융권(저축은행, 신협, 새마을금고 등), 제3금융권(캐피탈, P2P회사, 대부회사 등)으로 나뉜다. 현재 NPL투자시장은 연체금리가 ‘정상이자 + 3%’로 규정되어 있어, 과거와 다르게 평균NPL투자수익이 많이 떨어진 상태이다. 그럼에도 불구하고 제3금융권 회사들의 정상이자는 제1,2금융권과 다르게 일반적으로 12~24%이고, 동 정상이자에 ‘가산금리 3%’를 더할 경우 연체 금리는 연 15~24%에 이른다. 제1,2금융권의 연체금리 연6~9%보다 2배 이상이다. 따라서 제3금융권에서 발생하는 NPL이 NPL투자의 핵심 대안임이 분명하다.
그 예로 필자회사는 2018. 7월 제3금융권인 ○○P2P회사로부터 대출원금 140백만 원, 연체금리 24%, 근저당권 설정최고액 210백만 원의 담보NPL을 매입하여 투자했다. 투자 후 바로 경매를 신청하였고, 동 경매부동산은 11개월 만에 223백만 원에 낙찰되었다. 2개월 뒤 배당금으로 당해세와 국민건강보험료 등 세금 약 83만 원을 공제한 후 필자회사는 183백만 원을 배당받았다. 동 투자로 근저당권부 질권대출금 116백만 원을 공제하고, 필자회사의 실제 배당수령액은 66백만 원이었고, 자기자본금 32백만 원을 투자하여 13개월 만에 34백만 원의 투자수익을 올린 것이다.
13개월 동안 NPL투자하여 투자수익률(ROE) 연 22%, 근저당권부 질권대출을 활용(지렛대)했으므로 동 대출금을 차감한 순자기자본수익률(ROA)은 연 98%에 이른다.
위 사례는 연체이자율이 개정되기 전 NPL투자수익률과 비슷하다. 현재 제3금융권의 연체이자율의 가이드라인은 연24%이다. 과거 제1,2금융권에서도 위와 같은 고수익의 NPL투자수익이 가능했다. 하지만 이젠 제3금융권의 NPL투자시장만이 고수익이 가능하게 실정이다. 이렇듯 시장변화에 투자수익도 변하고, 투자유형도, 투자자도 변하는 것이 현실이다. 이러한 변화 속에 고수익의 NPL투자수익을 올릴 수 있는 NPL투자 상품도 그 만큼 줄어들었다.
그렇다고 아주 없는 것이 아니므로 NPL투자에 관심있는 투자자는 좀 더 열정적으로, 진중한 자세로 꾸준히 NPL투자물건을 발굴해야 한다. 개인 NPL투자자인 경우 고정비용이 많이 들어가지 않기 때문에 긴 호흡으로 열심히 노력하면 좋은 물건을 발굴할 수 있고, 높은 투자수익을 올릴 수 있다.
다만, 간과하지 말아야 할 것은 너무 고수익 물건에 치우치다보면 투자물건을 고르다가 지쳐 NPL투자에 대한 ‘열정’이 사그라질 수 있다는 것이다. NPL투자는 담보부동산이 주는 안정성이 있는 만큼 목표투자수익률을 조금 낮게 책정할 필요가 있다. 누구에게나 판단과 결정에 있어 다양성이 존재한다. 물론 상대성도 존재한다. 똑같은 NPL투자물건임에도 불구하고 투자자가 갖고 있는 환경과 투자기준에 따라 ‘괜찮은 물건’으로 인식이 바뀔 수 있기 때문이다.
이제 NPL투자물건에 대한 ‘창의적인 투자구조’를 생각할 시점이다. 단순히 배당수익만을 고려할 때는 연 8 ~ 12% 이지만, 동 담보부동산을 유입하여 자신이 갖고 있는 직업과 연계하거나 개발, 리모델링을 통해 투자수익을 볼 수도 있다. 또는 가까운 지인에게 상가로 임대한다면 부동산가치는 더욱 상승시킬 수 있다. 이러한 창의적 상상은 누구나 생각하고 판단할 수 있다. 다만 이를 현실에 적용하여 실행에 옮기는 것은 별개의 문제다.
위 NPL투자사례는 상당히 이례적인 우수사례이고, 사실 고수익을 내기 위한 NPL자산관리 스토리가 생략되어 있다. 그리고 위와 같은 투자물건이 자신에게 온다는 보장은 없다. 따라서 고수익의 기준보다 시장의 변화와 개별상품을 분석하여 거기에 맞는 투자구조를 만들어 접근하는 사고의 유연성이 필요하다.
과거의 화려한 투자경험도, 투자수익도 변화된 시장 앞에 좌절하곤 한다. 이러한 현실을 이겨내는 가장 현명한 방법은 시장변화와 함께 나의 생각과 투자구조도 함께 변해야 한다는 사실이다.
*전문위원 김두칠