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영종도 상가에 대한 과거의 생각은 모두 지워버려라 - 2탄

2020-09-01
조회수 497

영종도 상가에 대한 과거의 생각은 모두 지워버려라 - 2탄

- 상권이 상가투자에서 가장 중요하지 -



  영종도 상가에 기술하기 전에 먼저 기본적인 내용들을 먼저 기술하겠다. 필자가 저술한 책이나 강의를 들은 사람들은 이미 알고 있는 내용일 것이다. 그러나 이 칼럼을 읽는 사람들 중에 상가에 대한 기본적인 내용을 모르는 사람들을 위하여 정리해서 기술한다. 이 내용이 숙지가 되어야 필자가 기술하는 영종도 상가에 대한 이해가 높아질 것이다.


  상가투자에서 가장 중요한 것은 무엇이지? 어떤 상가가 임대도 잘 되고, 다른 상가에 비하여 월차임도 높지. 임차인이 선호하는 상가는 어떤 상가이지. 필자는 이 고민을 약 15년간 한 것 같다. 


  정말 우연한 기회에 필자는 2000년부터 상가투자에 대한 강의를 시작했다. 처음 강의를 시작하던 시기에는 개인 자금을 가지고 경매로 구분상가를 2건 낙찰받고, 경매를 하던 때이다. 1998년부터 경매를 시작했다. 그러다가 우연한 기회에 모 대학의 부동산 최고경영자과정 주임교수님이 본인 대학의 부동산 최고경영자과정에서 낙찰받은 상가에 대한 경험담을 강의 형태로 3시간 정도 얘기해주면 어떻겠느냐는 제안을 받았다. 그 첫 강의가 계기가 되어 지금까지 약 20여 년간 전국을 다니면서 상가투자에 대한 강의를 셀 수 없이 하게 되었다. 가끔 개인 상가투자를 하면서.


  그렇게 상가투자에 대한 강의를 하다 보니 “어떤 상가를 투자하는 것이 좋은지, 또는 갖고 있는 상가를 보유하는 것이 좋은지 아니면 매도해야 좋은지?” 등에 관한 질문을 수천 번 들은 것 같다. 필자도 처음에는 초보이고, 상가에 대한 필자만의 가치관이 정립되지 않던 시절이었다. 사실 필자도 너무나, 절실하게 궁금한 내용이었다. 그래서 상권분석이나 입지분석에 관한 논문도 찾아서 숱하게 읽어보고, 시중에 나와 있는 상가 관련 책이란 책은 모두 사서 읽어보고, 부동산카페에 나와 있는 상가에 대한 칼럼이란 칼럼은 다 찾아서 읽어보았지만 현실적인 정답은 없었다. 과신한다고 생각할지 모르지만 너무나 이론적이었다. 대형상업시설을 개발하는 경우에는 도움이 될 수 있을 것으로 생각되지만 집합상가 중에 한 호실을 투자하거나, 임대를 놓거나, 장사를 하려고 하는 사람들에게는 현실적으로 와 닿는 내용이 거의 없다고 핵도 과언이 아니다.


  그래서 스스로 정립하기 위하여 2020년부터 지금까지, 약 20여년간 전국에 있는 상권을 답사하러 다녔다. 평균적으로 1년 365일 중에 평균적으로 50일 정도는 다닌 것 같다. 그리고 나름대로 상가투자에 대한 필자만의 생각을 갖게 되었고, 그 생각이 아래의 내용이다. 서론이 너무 길었다.


  영종도 내 상가뿐만 아니라 모든 상가투자에서 가장 중요한 것은 무엇일까? 제일 먼저 검토하고 분석해야 할 사항은 과연 무엇인가? 아래의 표를 보자. 모두 다 상가투자시 중요한 사항들이다. 그래도 이 사항 중에서 가장 중요한 것은 무엇일까? 아래 예시 중 ‘아이템 또는 업종’은 예시하지 않았다. 그것은 투자자관점이라기 보다는 창업자관점이라고 생각하기 때문이다.


◈ 상가 투자시 분석해야 할 사항들

입지

상가가 위치하고 있는 여건으로 목 또는 위치

상권

대상 상가가 흡입할 수 있는 소비자가 있는 권역

동선

인간의 움직임을 나타내는 선

유동인구

어느 지역 또는 상가 앞에 다니는 사람들

가격

투자대상 상가의 금액

상가개별조건

층고, 전면길이, 기둥 여부, 전면에 화단 유무, 면적, 등


  현재 필자가 대학이나 세미나 등에서 상가투자 강의를 하는 겨우 위의 사항들을 적어놓고 수강하는 분들에게 물어본다. 이 중에서 가장 중요하고 우선적으로 검토해야 할 사항이 무엇인지를. 그러면 수강생들 중에 절반 이상이 입지라고 대답한다. 맞는 말이다. 부동산 투자 격언 중에 ‘부동산은 첫째도 입지, 둘째도 입지, 셋째도 입지’라는 말이 있다. 부동산의 가치를 결정하는 가장 중요한 사항은 입지이다.


  그러면 상가투자에서도 입지가 가장 중요할까? 


  예를 하나 들어보겠다. TV, 에어컨, 냉장고와 같은 가전제품이 있다. 모두 가전제품이라고 불린다. 그러나 각각의 가장 중요한 점은 다르다. TV는 화질이 제일 중요하고, 에어컨은 시원한 것이 제일 중요하고, 냉장고는 신선도가 제일 중요하다. 디자인, 절전과 같은 문제는 다음 문제이다. TV가 절전이 되고, 디자인이 멋지고, 가격이 저렴해도 화질이 좋지 않으면 TV의 목적을 달성했다고 할 수 없다.


  부동산을 보자. 부동산에는 대표적으로 아파트, 토지, 상가가 있다고 할 수 있다. 아파트 가치를 결정하는 가장 중요한 사항은 입지이다. 한 아파트 단지 옆에 공원이 있고, 학교가 있고, 대형상업시설이 있고, 전철이 있으면 정말 입지가 좋다고 한다. 이런 아파트는 인근에서 가격이 가장 높고, 투자가치가 높다. 토지도 같은 용도지역이라는 조건하에 도로에 접하고 각지이고, 역세권이면 입지가 좋아서 투자가치가 높다고 말한다. 


  그러면 상가는 어떨까? 상가는 아파트나 토지와는 다르게 상권, 유동인구, 동선이란 개념이 있다. 즉 아파트나 토지와는 다른 관점에서 가치 여부를 판단해야 한다. 아파트나 토지를 투자할 때 이 아파트나 토지는 상권이 좋고 유동인구가 많다는 이야기를 하지 않는다. 오히려 아파트는 유동인구가 많으면 주거의 쾌적성이 없어 거주를 기피하는 경우가 많다.


  필자는 강력히 주장한다. 물론 입지가 중요하지만 더 중요한 것은 상권이라고. 그 이유는 상가가 코너에 위치해 있고, 주위에 전철역이 있어도 상권이 좋지 않으면 그 상가는 상대적으로 투자가치가 낮다. 비록 상가 입지가 좋지 않아도 상권이 좋으면 영업이 잘 되어 높은 월세를 받을 수 있다. 물론 상권도 좋고 입지도 좋은 상가가 최고이다. 그러나 이런 상가는 개인 투자자에게 잘 돌아오지 않는다. 


  입지, 즉 상가위치는 변하지 않는다. 상권이 변하는 것이다. 상권의 변화로 인하여 상가가치가 달라진다. 상가 입지는 변하지 않는데 상권이 더 좋아져서 임대료가 상승하여 임대수익이 높아질 수도 있고, 상가 입지는 변하지 않는데 어떤 요인으로 인하여 상권이 과거보다 나빠져 매출감소로 인하여 임대료가 하락하는 경우는 우리 주위에 너무나 많다. 그래서 나는 입지도 중요하지만 상가에서는 상권이 더 중요하다고 생각하는 것이다.


  우리가 여기에서 하나 더 알아야 할 것이 있다. 입지도 좋지 않고, 상권도 없던 지역이 상권이 활성화되어 지가가 상승하고 임대료가 상승되는 지역이 있다. 이 경우는 소비자를 흡입할 수 있는 업종의 입점으로 인하여 그와 같은 일이 발생한다. 그래서 본인이 투자한 상가에 좋은 업종이 입점하는 것을 상가투자자들은 중요한 요소로 생각하고 있다. 그러나 상가를 투자하는 시점에 공실상가이거나 신도시에서 건축 중인 상가를 분양받는 것이라면 본인이 투자한 상가에 향후 어떤 업종이 들어올 것인지를 예측하는 것은 정말 어렵다. 그래서 업종으로 인한 상가투자 부분은 제외하겠다.


  정리하면 상가투자에서도 입지가 중요하다. 그러나 필자는 상권이 더 중요하다고 생각한다. 상가투자자는 현재 상권이 좋지 않지만 향후 상권이 더 활성화될 상가를 찾아서 투자해야 한다. 또는 현재 상권이 형성되어 있지 않지만 향후 유효상권 증가 등으로 인하여 상권이 제대로 형성될 상가를 투자해야 한다.



상가몽땅빅데이터정보연구원

원장 최원철






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