상권의 일반적 분류
상권의 분류에 대한 내용도 인터넷이나 책에 무수히 많다. 먼저 현재 보통 분류하고 있는 내용들을 정리해보면 아래와 같다. 이렇게 상권의 분류에 대한 내용을 정리하는 것은 필자가 현장에서 상가를 투자하거나 상권을 판단할 때 상권의 재분류가 실제 상가를 투자하는데 도움이 되기 때문이다.
먼저 상권은 소비자의 거리에 의하여 초광역상권, 광역상권, 지역상권으로 분류한다. 초광역상권은 동대문상권, 남대문상권과 같이 소비자의 범위가 전국적일 뿐만 아니라 외국관광객까지 포함되는 상권이다. 동대문상권과 남대문상권은 도매시장이 있어서 전국에서 소매상인들이 물건을 매입하러 오는 상권이므로 초광역상권이라고 한다. 광역상권은 강남역상권, 홍대상권과 같이 서울과 수도권지역에서 소비자가 오거나 서면상권과 같이 부산과 경남에서 소비자가 오는 상권을 말한다. 지역상권은 인근 지역에서만 소비자가 오는 상권을 말한다.
다음은 점포매출이나 고객수의 점유율에 의하여 1차상권, 2차상권, 3차상권으로 분류하기도 한다. 1차상권은 점포매출 또는 고객수의 60~70% 정도를 점유하는 고객의 범위를 말하고, 2차상권은 1차 상권 외곽지역으로 매출 또는 고객수의 40~30% 정도를 점유하는 고객의 범위를 말하고, 3차상권은 2차상권 외곽지역으로 매출 또는 고객수의 5% 정도를 점유하는 고객의 범위를 말한다.
다음 상권분류는 소비자의 특성에 따라 역세권상권, 오피스상권, 대학가상권, 주택가상권, 학원가상권, 유흥상권 등으로 분류할 수 있다. 대학가상권은 소비자의 범위가 대학생이 주를 이루기 때문에 우리가 대학가상권이라고 부르고, 학원가상권은 소비자의 범위가 주로 학원생들이기 때문에 학원가상권이라고 부른다.
그리고 광의(廣義)의 상권과 협의(狹義)의 상권으로 분류하기도 한다. 광의의 상권은 상업지역이나 상가들이 밀집되어 있는 지역으로 오는 소비자들의 범위를 말하는데, 동대문상권, 강남상권, 명동상권이라고 표현할 때의 상권이다. 협의의 상권은 어느 지역에 내가 소유하고 있는 또는 투자하려고 하는 상가에 오는 소비자들의 범위를 말하는데 학자나 전문가에 따라서는 ‘입지’라고 표현하기도 한다.
사실 위의 분류 외에도 상권의 분류는 더 다양하게 있지만 단순히 상권을 분류하는 것이 중요한 것이 아니라 핵심은 이 상권의 분류가 실제로 우리가 상가를 투자하기 위한 의사를 결정하는데 현실적으로 얼마나 도움이 되는지 여부이다. 위의 분류가 틀렸다는 말은 아니다. 다만 상가투자자가 실제로 상가 투자 의사를 결정하는데 위의 상권 분류가 정말로 도움이 되는가이다. 소비자의 범위가 전국이니 초광역상권이고, 매출이나 고객수의 60%정도가 소비자의 범위이니 1차상권이고, 대학생들이 주된 소비자의 범위이니 대학가상권이라는 우리가 굳이 분석을 하지 않아도 알 수 있다. 초광역상권안에 있는 상가 또는 대학가상권 안에 있는 상가인 것은 알겠는데 그 상가를 투자하라는 말인가 아니면 투자 하지 말라는 말인가. 이러한 분류만으로는 상가투자자가 알 수 없다.
그렇다면 창업자의 입장이 아니라 상가투자자의 입장에서 상기 상권분류는 의미가 없는 것이라고 할 수 있는가? 그렇지 않다. 기본적으로 위의 분류한 내용을 이해하면 되는 것이고 상가투자자 입장에서 정말 중요한 상권의 분류는 다음에 기술하는 상권의 분류이다.
상권의 재분류
앞에서 기술한 상권의 일반적 분류는 상가 투자 의사를 결정하는데 현실적으로 도움이 안된다고 하였다. 그 이유는 상권의 특성은 알 수 있지만 그 지역 상권이 향후 더 활성화될 것인지 아니면 쇠락할 것인지를 판단할 수 있는 기준은 아니기 때문이다.
그래서 현실적으로 투자자 관점에서 기준이 될 만한 상권을 필자 임의로 분류해봤다. 물론 이것도 100% 정확한 내용도 아니고 학술적으로 또는 이론적으로 정립된 내용도 아니다. 다만 필자가 상가시장 현장을 다니면서 상권을 이렇게 분류하면 상가를 투자하는데 기준을 잡을 수 있을 것으로 판단하여 분류한 것이다. 아마도 이 글을 읽는 독자들도 필자의 상권 재분류를 가지고 상가 투자 시장에 접근하면 훨씬 도움이 될 것으로 생각된다.

필자는 상권을 “자연상권”과 “계획상권”, “창업자상권”과 “투자자상권”, “잠재상권”과 “유효상권”으로 분류해봤다. “자연상권”과 “계획상권”, “창업자상권”과 “투자자상권”은 필자가 상권탐방을 하면서 상가 투자에 현실적으로 적용이 될 것 같아 필자가 정립한 이론이고, “잠재상권”과 “유효상권”은 경제학 용어인 가수요와 유효수요에서 착안하여 정립한 이론인데, 상가투자 의사를 결정하는데 중요한 기준이 된다고 생각한다. 이 상권 재분류는 필자가 16년간의 상권답사와 현장을 통하여 정립한 것이다. 인터넷에 들어가도 이러한 분류나 용어는 없고 사용하지도 않는다. 다만 필자 강의를 들은 수강생 분들이 블로그나 카페에 상가에 관한 글을 쓸 때 이 분류와 용어를 사용하고 있다.
자연상권과 계획상권
“자연상권”은 아주 오래전부터 자연발생적으로 소비자들이 모여서 상권이 형성된 곳을 말한다. 도시계획에 의하여 인위적으로 상권이 형성된 곳이 아닌 자연발생적인 곳이라고 생각하면 된다. 예를 든다면 서울에서는 종로상권, 명동상권, 홍대상권, 연신내상권, 건대입구역상권 등을 예로 들 수 있고, 부산에서는 광복동상권, 남포동상권, 서면상권, 온천장상권 등을 예로 들 수 있다.

“계획상권”은 자연상권과는 반대로 도시계획에 의하여 인위적으로 상권이 형성된 곳을 말한다. 즉 오래전부터 소비자들이 모여 자연발생적으로 상권이 형성된 지역이 아니고 도시계획에 의하여 상업지역이 지정되면서 인위적인 계획도시가 완성이 되면서 형성된 상권을 말한다. 택지개발을 통한 신도시라고 부르는 지역은 모두 계획도시라고 할 수 있는데 이러한 계획도시에 상권이 형성된 것을 필자는 자연상권과 대조되는 개념으로 “계획상권”이라고 부르는 것이다. 계획상권은 전국적으로 너무나 많다. 1기신도시인 분당, 일산, 평촌, 동탄1기 등과 현재 신도시가 만들어지고 있는 위례, 판교, 동탄2기, 별내, 다산, 운정, 양산물금, 세종특별자치시 등이 있고, 경제자유구역인 송도국제신도시, 영종도, 청라국제신도시, 명지국제신도시 등과, 혁신도시인 나주, 원주, 진주, 구미김천 등 무수히 많이 있다.

창업자상권과 투자자상권
먼저 우리가 생각해야 될 것이 있다. 창업자는 어떤 아이템으로 창업할 것인지를 먼저 결정할까 아니면 아이템을 결정하기 전에 영업할 상가부터 보러 다닐까? 당연한 얘기지만 창업자는 어떤 아이템으로 장사를 할 것인지를 먼저 결정한 후에 영업할 점포를 보러 다닌다.
앞에서 상권은 ‘소비자의 범위’라고 했는데, 창업자상권은 창업하고자 하는 업종에 따라 상권의 범위가 다르다. 예를 들어 학원을 운영하려고 하는 창업자와 중개업을 운영하려고 하는 창업자, 의원을 운영하려고 하는 창업자, pc방, 베이커리, 커피전문점 등을 운영하려고 하는 창업자는 본인의 업종에 맞게 상권을 분석하고 판단한다. 그리고 학원도 입시학원운영자, 중개사학원운영자, 공무원시험학원운영자, 기술자격증학원운영자에 따라 판단하는 상권이 다르고, 저가음식을 장사하려고 하는 창업자와 고가음식을 장사하려고 하는 창업자도 처음 영업을 시작할 때 판단하는 상권이 다르다. 따라서 창업자상권은 창업하고자 하는 업종에 따라 판단하는 상권이 다르다고 할 수 있다.
그러면 투자자상권의 고객, 소비자는 누구일까? 상가투자자의 소비자, 상권은 창업자, 즉 임차인이다. 임차인이 상가투자자에게는 소비자이다. 투자자상권은 어떤 상가를 투자하려고 할 때 많은 임차인이 다양한 업종을 가지고 임차할 상권인지를 판단하는 것이라고 할 수 있다. 내가 투자한 상가에 다양한 업종의 임차인들이 서로 임차를 얻으려고 한다면 투자자 입장에서는 상권이 좋은 것이라고 할 수 있을 것이고, 임차인이 임차를 얻으려고 하지 않는다면 상권이 약하다고 할 수 있을 것이다. 그러면 상가투자자 입장에서 어떤 상가를 투자했을 때 많은 창업자가 서로 들어오려고 하는 상가를 투자해야 한다. 그러한 상가를 투자하려면 창업자가 영업이 잘될 수 있는, 상권이 좋은, 유동인구가 많은 상가를 투자해야 한다.
잠재상권과 유효상권
잠재상권이란 ‘투자한(투자할) 상가에 올 가능성이 있는 모든 소비자의 범위’라고 정의하고 유효상권이란 ‘투자한(투자할) 상가에 실제 올 소비자의 범위’라고 정의하겠다. 잠재상권과 유효상권은 경제학의 잠재수요와 유효수요 이론에서 착안한 분류이다. 사실 상권에서 잠재상권과 유효상권을 분류하는 것이 핵심적인 내용이라고 할 수 있다. 상가투자자들이 상가투자에 대한 기준을 잡기 어렵고, 투자에 실패하는 근본적인 이유가 잠재상권을 투자의 기준으로 삼기 때문이다. 상가투자의 핵심은 유효상권을 판단하는데 있다.
✽ 최원철 ┃ SJ부동산전략연구소(주) 대표이사

상권의 일반적 분류
상권의 분류에 대한 내용도 인터넷이나 책에 무수히 많다. 먼저 현재 보통 분류하고 있는 내용들을 정리해보면 아래와 같다. 이렇게 상권의 분류에 대한 내용을 정리하는 것은 필자가 현장에서 상가를 투자하거나 상권을 판단할 때 상권의 재분류가 실제 상가를 투자하는데 도움이 되기 때문이다.
먼저 상권은 소비자의 거리에 의하여 초광역상권, 광역상권, 지역상권으로 분류한다. 초광역상권은 동대문상권, 남대문상권과 같이 소비자의 범위가 전국적일 뿐만 아니라 외국관광객까지 포함되는 상권이다. 동대문상권과 남대문상권은 도매시장이 있어서 전국에서 소매상인들이 물건을 매입하러 오는 상권이므로 초광역상권이라고 한다. 광역상권은 강남역상권, 홍대상권과 같이 서울과 수도권지역에서 소비자가 오거나 서면상권과 같이 부산과 경남에서 소비자가 오는 상권을 말한다. 지역상권은 인근 지역에서만 소비자가 오는 상권을 말한다.
다음은 점포매출이나 고객수의 점유율에 의하여 1차상권, 2차상권, 3차상권으로 분류하기도 한다. 1차상권은 점포매출 또는 고객수의 60~70% 정도를 점유하는 고객의 범위를 말하고, 2차상권은 1차 상권 외곽지역으로 매출 또는 고객수의 40~30% 정도를 점유하는 고객의 범위를 말하고, 3차상권은 2차상권 외곽지역으로 매출 또는 고객수의 5% 정도를 점유하는 고객의 범위를 말한다.
다음 상권분류는 소비자의 특성에 따라 역세권상권, 오피스상권, 대학가상권, 주택가상권, 학원가상권, 유흥상권 등으로 분류할 수 있다. 대학가상권은 소비자의 범위가 대학생이 주를 이루기 때문에 우리가 대학가상권이라고 부르고, 학원가상권은 소비자의 범위가 주로 학원생들이기 때문에 학원가상권이라고 부른다.
그리고 광의(廣義)의 상권과 협의(狹義)의 상권으로 분류하기도 한다. 광의의 상권은 상업지역이나 상가들이 밀집되어 있는 지역으로 오는 소비자들의 범위를 말하는데, 동대문상권, 강남상권, 명동상권이라고 표현할 때의 상권이다. 협의의 상권은 어느 지역에 내가 소유하고 있는 또는 투자하려고 하는 상가에 오는 소비자들의 범위를 말하는데 학자나 전문가에 따라서는 ‘입지’라고 표현하기도 한다.
사실 위의 분류 외에도 상권의 분류는 더 다양하게 있지만 단순히 상권을 분류하는 것이 중요한 것이 아니라 핵심은 이 상권의 분류가 실제로 우리가 상가를 투자하기 위한 의사를 결정하는데 현실적으로 얼마나 도움이 되는지 여부이다. 위의 분류가 틀렸다는 말은 아니다. 다만 상가투자자가 실제로 상가 투자 의사를 결정하는데 위의 상권 분류가 정말로 도움이 되는가이다. 소비자의 범위가 전국이니 초광역상권이고, 매출이나 고객수의 60%정도가 소비자의 범위이니 1차상권이고, 대학생들이 주된 소비자의 범위이니 대학가상권이라는 우리가 굳이 분석을 하지 않아도 알 수 있다. 초광역상권안에 있는 상가 또는 대학가상권 안에 있는 상가인 것은 알겠는데 그 상가를 투자하라는 말인가 아니면 투자 하지 말라는 말인가. 이러한 분류만으로는 상가투자자가 알 수 없다.
그렇다면 창업자의 입장이 아니라 상가투자자의 입장에서 상기 상권분류는 의미가 없는 것이라고 할 수 있는가? 그렇지 않다. 기본적으로 위의 분류한 내용을 이해하면 되는 것이고 상가투자자 입장에서 정말 중요한 상권의 분류는 다음에 기술하는 상권의 분류이다.
상권의 재분류
앞에서 기술한 상권의 일반적 분류는 상가 투자 의사를 결정하는데 현실적으로 도움이 안된다고 하였다. 그 이유는 상권의 특성은 알 수 있지만 그 지역 상권이 향후 더 활성화될 것인지 아니면 쇠락할 것인지를 판단할 수 있는 기준은 아니기 때문이다.
그래서 현실적으로 투자자 관점에서 기준이 될 만한 상권을 필자 임의로 분류해봤다. 물론 이것도 100% 정확한 내용도 아니고 학술적으로 또는 이론적으로 정립된 내용도 아니다. 다만 필자가 상가시장 현장을 다니면서 상권을 이렇게 분류하면 상가를 투자하는데 기준을 잡을 수 있을 것으로 판단하여 분류한 것이다. 아마도 이 글을 읽는 독자들도 필자의 상권 재분류를 가지고 상가 투자 시장에 접근하면 훨씬 도움이 될 것으로 생각된다.
필자는 상권을 “자연상권”과 “계획상권”, “창업자상권”과 “투자자상권”, “잠재상권”과 “유효상권”으로 분류해봤다. “자연상권”과 “계획상권”, “창업자상권”과 “투자자상권”은 필자가 상권탐방을 하면서 상가 투자에 현실적으로 적용이 될 것 같아 필자가 정립한 이론이고, “잠재상권”과 “유효상권”은 경제학 용어인 가수요와 유효수요에서 착안하여 정립한 이론인데, 상가투자 의사를 결정하는데 중요한 기준이 된다고 생각한다. 이 상권 재분류는 필자가 16년간의 상권답사와 현장을 통하여 정립한 것이다. 인터넷에 들어가도 이러한 분류나 용어는 없고 사용하지도 않는다. 다만 필자 강의를 들은 수강생 분들이 블로그나 카페에 상가에 관한 글을 쓸 때 이 분류와 용어를 사용하고 있다.
자연상권과 계획상권
“자연상권”은 아주 오래전부터 자연발생적으로 소비자들이 모여서 상권이 형성된 곳을 말한다. 도시계획에 의하여 인위적으로 상권이 형성된 곳이 아닌 자연발생적인 곳이라고 생각하면 된다. 예를 든다면 서울에서는 종로상권, 명동상권, 홍대상권, 연신내상권, 건대입구역상권 등을 예로 들 수 있고, 부산에서는 광복동상권, 남포동상권, 서면상권, 온천장상권 등을 예로 들 수 있다.
“계획상권”은 자연상권과는 반대로 도시계획에 의하여 인위적으로 상권이 형성된 곳을 말한다. 즉 오래전부터 소비자들이 모여 자연발생적으로 상권이 형성된 지역이 아니고 도시계획에 의하여 상업지역이 지정되면서 인위적인 계획도시가 완성이 되면서 형성된 상권을 말한다. 택지개발을 통한 신도시라고 부르는 지역은 모두 계획도시라고 할 수 있는데 이러한 계획도시에 상권이 형성된 것을 필자는 자연상권과 대조되는 개념으로 “계획상권”이라고 부르는 것이다. 계획상권은 전국적으로 너무나 많다. 1기신도시인 분당, 일산, 평촌, 동탄1기 등과 현재 신도시가 만들어지고 있는 위례, 판교, 동탄2기, 별내, 다산, 운정, 양산물금, 세종특별자치시 등이 있고, 경제자유구역인 송도국제신도시, 영종도, 청라국제신도시, 명지국제신도시 등과, 혁신도시인 나주, 원주, 진주, 구미김천 등 무수히 많이 있다.
창업자상권과 투자자상권
먼저 우리가 생각해야 될 것이 있다. 창업자는 어떤 아이템으로 창업할 것인지를 먼저 결정할까 아니면 아이템을 결정하기 전에 영업할 상가부터 보러 다닐까? 당연한 얘기지만 창업자는 어떤 아이템으로 장사를 할 것인지를 먼저 결정한 후에 영업할 점포를 보러 다닌다.
앞에서 상권은 ‘소비자의 범위’라고 했는데, 창업자상권은 창업하고자 하는 업종에 따라 상권의 범위가 다르다. 예를 들어 학원을 운영하려고 하는 창업자와 중개업을 운영하려고 하는 창업자, 의원을 운영하려고 하는 창업자, pc방, 베이커리, 커피전문점 등을 운영하려고 하는 창업자는 본인의 업종에 맞게 상권을 분석하고 판단한다. 그리고 학원도 입시학원운영자, 중개사학원운영자, 공무원시험학원운영자, 기술자격증학원운영자에 따라 판단하는 상권이 다르고, 저가음식을 장사하려고 하는 창업자와 고가음식을 장사하려고 하는 창업자도 처음 영업을 시작할 때 판단하는 상권이 다르다. 따라서 창업자상권은 창업하고자 하는 업종에 따라 판단하는 상권이 다르다고 할 수 있다.
그러면 투자자상권의 고객, 소비자는 누구일까? 상가투자자의 소비자, 상권은 창업자, 즉 임차인이다. 임차인이 상가투자자에게는 소비자이다. 투자자상권은 어떤 상가를 투자하려고 할 때 많은 임차인이 다양한 업종을 가지고 임차할 상권인지를 판단하는 것이라고 할 수 있다. 내가 투자한 상가에 다양한 업종의 임차인들이 서로 임차를 얻으려고 한다면 투자자 입장에서는 상권이 좋은 것이라고 할 수 있을 것이고, 임차인이 임차를 얻으려고 하지 않는다면 상권이 약하다고 할 수 있을 것이다. 그러면 상가투자자 입장에서 어떤 상가를 투자했을 때 많은 창업자가 서로 들어오려고 하는 상가를 투자해야 한다. 그러한 상가를 투자하려면 창업자가 영업이 잘될 수 있는, 상권이 좋은, 유동인구가 많은 상가를 투자해야 한다.
잠재상권과 유효상권
잠재상권이란 ‘투자한(투자할) 상가에 올 가능성이 있는 모든 소비자의 범위’라고 정의하고 유효상권이란 ‘투자한(투자할) 상가에 실제 올 소비자의 범위’라고 정의하겠다. 잠재상권과 유효상권은 경제학의 잠재수요와 유효수요 이론에서 착안한 분류이다. 사실 상권에서 잠재상권과 유효상권을 분류하는 것이 핵심적인 내용이라고 할 수 있다. 상가투자자들이 상가투자에 대한 기준을 잡기 어렵고, 투자에 실패하는 근본적인 이유가 잠재상권을 투자의 기준으로 삼기 때문이다. 상가투자의 핵심은 유효상권을 판단하는데 있다.
✽ 최원철 ┃ SJ부동산전략연구소(주) 대표이사