영종도는 크게 공항신도시, 영종하늘신도시와 구도심권으로 나눌 수 있다. 공항신도시는 개발이 완료된지 거의 20여년이 되었고, 구도심은 영종도가 개발되기 이전부터 영종도 원주민들이 거주하는 곳을 말한다. 영종하늘신도시는 현재까지도 개발이 진행되고 입주가 활발히 진행되는 곳이다.
그리고 2019년 12월말 기준으로 영종국제도시 주민등록상 인구는 89,316명이고, 입주세대는 4만 2천명이다(출처 ifez 홈페이지). 영종국제도시의 계획인구를 기준으로 보면 아직도 약 10만명이 더 입주를 해야 하는 곳이 영종도이다. 즉, 향후 10만명 이상의 정주인구가 영종도에 더 입주한다는 의미이고, 상권이 그 만큼 더 확장된다는 의미이다. 그래서 필자가 현재의 또는 과거의 영종도 상권을 보고, 미래의 영종도 상권, 상가가치를 판단하지 말라고 하는 것이다.
영종국제도시와 영종하늘도시 계획세대와 다른 신도시와 계획세대를 비교해보자. 계획세대를 비교하는 것은 잠재상권을 비교하는 것과 같은 의미이다.
출처: LURIS 고시정보
구분
영종국제
영종하늘
광교
판교
평택고덕
위례
동탄1기
계획세대
70,653
53,533
31,113
26,804
56,697
42,920
41,361
계획인구
183,762
133,202
77,783
80,412
140,628
107,275
126,000
비록 잠재상권, 즉 계획세대이지만 상권의 활성화에 대하여 어느 정도는 비교 판단할 수 있다. 영종국제도시는 용유동 등과 같은 다른 지역까지 포함되므로 다른 신도시와 단순비교가 어렵다. 그래서 영종하늘신도시만 갖고 비교하겠다.
평택고덕신도시와 영종하늘도시는 계획세대와 계획인구가 비슷하고 다른 신도시는 계획세대와 계획인구가 영종하늘도시보다 적다. 계획세대와 인구가 많다는 것은 비록 잠재상권이지만 영종하늘도시가 다른 신도시에 비하여 상권이 더 크다는 것을 의미한다. 계획세대와 계획인구에는 각각의 신도시에서 공급되는 오피스텔이나 레지던스호텔 같은 것은 포함되지 않는다.
위에서도 기술했지만 신도시의 계획인구는 어느 상업지역의 잠재상권이지, 유효상권은 아니다. 예를 든다면 운서역 앞 1번 출구 상업지역으로 13만명 전부가 소비하러 오는 것은 아니라는 뜻이다. 소비자들을 유인할 만한 아이템이나 테마가 있어야 잠재상권이 유효상권으로 되는 것이다. 여기서 말하고자 하는 내용은 다른 신도시나 혁신도시 등에 비하여 영종하늘도시의 잠재상권이 상대적으로 많다는 것을 말하는 것이다.
지금까지 계획인구에 의한 잠재상권을 보았다. 다른 신도시에 비하여 상대적으로 계획인구가 많은 것도 확인하였다. 그러면 영종도 내에 있는 상가를 무조건 투자해도 되는가이다. 그렇지 않다. 상업지역 구역별로 다시 유효상권을 판단하여 투자할 상가를 선택하여야 한다.
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영종도 내 상업지역 중 어디가 가장 활성화될 상권인가
18탄 - 영종도 상가에 대한 과거의 생각은 지워버려라
영종도 내 정주인구, 즉 잠재상권은 얼마나 될까?
영종도는 크게 공항신도시, 영종하늘신도시와 구도심권으로 나눌 수 있다. 공항신도시는 개발이 완료된지 거의 20여년이 되었고, 구도심은 영종도가 개발되기 이전부터 영종도 원주민들이 거주하는 곳을 말한다. 영종하늘신도시는 현재까지도 개발이 진행되고 입주가 활발히 진행되는 곳이다.
◈ 영종도 상권 구분
영종국제도시는 계획세대 70,653세대, 계획인구 183,762명으로 계획되어 있고, 영종하늘도시는 53,533계획세대, 133,202명의 계획인구로 계획되어 있다(출처 ifez 홈페이지). 여기의 계획세대는 영종도에서 공급되는 오피스텔이나 레지던스호텔은 제외된 숫자이다.
그리고 2019년 12월말 기준으로 영종국제도시 주민등록상 인구는 89,316명이고, 입주세대는 4만 2천명이다(출처 ifez 홈페이지). 영종국제도시의 계획인구를 기준으로 보면 아직도 약 10만명이 더 입주를 해야 하는 곳이 영종도이다. 즉, 향후 10만명 이상의 정주인구가 영종도에 더 입주한다는 의미이고, 상권이 그 만큼 더 확장된다는 의미이다. 그래서 필자가 현재의 또는 과거의 영종도 상권을 보고, 미래의 영종도 상권, 상가가치를 판단하지 말라고 하는 것이다.
영종국제도시와 영종하늘도시 계획세대와 다른 신도시와 계획세대를 비교해보자. 계획세대를 비교하는 것은 잠재상권을 비교하는 것과 같은 의미이다.
출처: LURIS 고시정보
구분
영종국제
영종하늘
광교
판교
평택고덕
위례
동탄1기
계획세대
70,653
53,533
31,113
26,804
56,697
42,920
41,361
계획인구
183,762
133,202
77,783
80,412
140,628
107,275
126,000
비록 잠재상권, 즉 계획세대이지만 상권의 활성화에 대하여 어느 정도는 비교 판단할 수 있다. 영종국제도시는 용유동 등과 같은 다른 지역까지 포함되므로 다른 신도시와 단순비교가 어렵다. 그래서 영종하늘신도시만 갖고 비교하겠다.
평택고덕신도시와 영종하늘도시는 계획세대와 계획인구가 비슷하고 다른 신도시는 계획세대와 계획인구가 영종하늘도시보다 적다. 계획세대와 인구가 많다는 것은 비록 잠재상권이지만 영종하늘도시가 다른 신도시에 비하여 상권이 더 크다는 것을 의미한다. 계획세대와 계획인구에는 각각의 신도시에서 공급되는 오피스텔이나 레지던스호텔 같은 것은 포함되지 않는다.
위에서도 기술했지만 신도시의 계획인구는 어느 상업지역의 잠재상권이지, 유효상권은 아니다. 예를 든다면 운서역 앞 1번 출구 상업지역으로 13만명 전부가 소비하러 오는 것은 아니라는 뜻이다. 소비자들을 유인할 만한 아이템이나 테마가 있어야 잠재상권이 유효상권으로 되는 것이다. 여기서 말하고자 하는 내용은 다른 신도시나 혁신도시 등에 비하여 영종하늘도시의 잠재상권이 상대적으로 많다는 것을 말하는 것이다.
지금까지 계획인구에 의한 잠재상권을 보았다. 다른 신도시에 비하여 상대적으로 계획인구가 많은 것도 확인하였다. 그러면 영종도 내에 있는 상가를 무조건 투자해도 되는가이다. 그렇지 않다. 상업지역 구역별로 다시 유효상권을 판단하여 투자할 상가를 선택하여야 한다.
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상가몽땅빅데이터정보연구원
원장 최원철
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