평택 고덕신도시 내에서 어느 상업지역의 상가를 투자하면 좋을까? - 5탄
(상가몽땅 최원철이 강력히 추천하는 상업지역의 상가)
Ⅴ 서정리역 서쪽 상업지역 소비자들도 유효상권이 된다
서정리역 1번출구 쪽 상업지역에 아주 오래전부터 이미 상권이 형성되어 있다. 주로 소비자는 송탄과 평택에 거주하는 사람들이 상권이고, 거의 모든 업종들이 상업지역에 입점하여 영업을 하고 있다.
그러나 필자가 전국 신도시 상권을 답사다니면서 확인한 것은 구 상권 가까운 곳에 신도시의 새로운 상업지역에 상권이 형성되면 구 상권이 쇠락하는데, 그 이유는 구 상권에 오던 소비자들이 신도시에 새롭게 형성된 상권으로 이동하기 때문이다.
그러면 왜 구 상권에 가던 소비자들이 신도시 신 상권으로 이동을 할까? 그 이유는 상권의 종류가 다르기 때문이다. 서정리역 1번출구 상권은 자연상권이다. 필자가 집필한 “최원철의 상가투자바이블”에서 기술한 것처럼 자연상권의 특징은 “주차장이 너무 없고, 이면도로 폭이 대부분 좁고 직선이 아니며, 상업지역 건물들이 대부분 40여년 낙후되었다”이다.
신도시에 새롭게 형성된 상권은 현재의 주차장법에 의하여 건물이 건축되므로 건물 내에 기본적인 주차장이 있고, 공용주차장도 같이 공급하고, 이면도로도 직선이면서 넓고, 젊은 소비자들을 유입할 수 있는 현재의 트랜드에 맞는 다양한 업종들이 입점한다.
이와 같은 이유로 구 상권 옆에 신도시 상권에 구 상권을 이용하던 소비자들이 이동하는 것이다.
따라서 서정리역 1번출구 상권에 오던 소비자들도 고덕신도시 서정리역 상권의 유효상권이라고 할 수 있다.
◈ 구 상권 상업지역과 고덕신도시 서정리역 상업지역
평택 고덕신도시 내에서 어느 상업지역의 상가를 투자하면 좋을까? - 5탄
(상가몽땅 최원철이 강력히 추천하는 상업지역의 상가)
Ⅴ 서정리역 서쪽 상업지역 소비자들도 유효상권이 된다
서정리역 1번출구 쪽 상업지역에 아주 오래전부터 이미 상권이 형성되어 있다. 주로 소비자는 송탄과 평택에 거주하는 사람들이 상권이고, 거의 모든 업종들이 상업지역에 입점하여 영업을 하고 있다.
그러나 필자가 전국 신도시 상권을 답사다니면서 확인한 것은 구 상권 가까운 곳에 신도시의 새로운 상업지역에 상권이 형성되면 구 상권이 쇠락하는데, 그 이유는 구 상권에 오던 소비자들이 신도시에 새롭게 형성된 상권으로 이동하기 때문이다.
그러면 왜 구 상권에 가던 소비자들이 신도시 신 상권으로 이동을 할까? 그 이유는 상권의 종류가 다르기 때문이다. 서정리역 1번출구 상권은 자연상권이다. 필자가 집필한 “최원철의 상가투자바이블”에서 기술한 것처럼 자연상권의 특징은 “주차장이 너무 없고, 이면도로 폭이 대부분 좁고 직선이 아니며, 상업지역 건물들이 대부분 40여년 낙후되었다”이다.
신도시에 새롭게 형성된 상권은 현재의 주차장법에 의하여 건물이 건축되므로 건물 내에 기본적인 주차장이 있고, 공용주차장도 같이 공급하고, 이면도로도 직선이면서 넓고, 젊은 소비자들을 유입할 수 있는 현재의 트랜드에 맞는 다양한 업종들이 입점한다.
이와 같은 이유로 구 상권 옆에 신도시 상권에 구 상권을 이용하던 소비자들이 이동하는 것이다.
따라서 서정리역 1번출구 상권에 오던 소비자들도 고덕신도시 서정리역 상권의 유효상권이라고 할 수 있다.
◈ 구 상권 상업지역과 고덕신도시 서정리역 상업지역
Ⅵ 마지막으로 정말 중요한 상업용지 필지 수이다
우리가 상권을 판단하고, 상가투자가치를 판단하는데 반드시 같이 생각해야 하는 것은 상가 공급량이다. 비록 배후 세대수가 많고, 유입인구가 있더라도 상업지역에 상가 공급량이 지나치게 많으면 공실이 되는 경우도 많기 때문이다.
필자는 신도시와 같은 계획상권의 상가 공급량을 판단할 때는 기본적으로 상업용지 필지 개수를 갖고 판단한다. 물론 상가가 건축될 토지면적, 용적률과 건폐율 등도 같이 참고를 해야 하지만 단순하게 상가가 건축될 상업용지 필지 수만 갖고 판단해도 투자가치나 상권을 판단하는데 실패하지 않는다.
서정리역 상권의 상업용지 필지 수를 보자. 아래 그림의 핑크색 용지들이 상가가 공급될 상업용지이다. 토지 면적은 다르지만 상업용지 필지 개수는 21개이다. 그 중에서 파란선 안에 있는 8필지는 구분등기를 하여 일반인들에게 분양하는 상가이고, 검정선 안에 있는 필지들은 주거, 문화와 상업이 어우러져 개발되는 복합개발 용지이다. 물론 복합개발 용지에도 상가들이 공급이 된다.
그러나 위에서 기술한 유효상권들과 같이 판단하면 상가가 공급되는 상업용지 필지 수가 유효상권에 비하여 적다. 서정리역 유효상권 정도이면 더 많은 상업용지가 있어도 된다. 즉 절대적인 것은 아니지만 다른 신도시에 비하여 유효상권은 큰데 상가가 건축될 상업용지가 상대적으로 적은 곳이다.
◈ 서정리역 상권의 상업용지
서정리역 상권이 고덕신도시 상업지역 중에서 가장 활성화될 것으로 판단하는 이유를 표로 정리해보자.
◈ 서정리역 상권이 가장 활성화되는 이유
첫째
직접적인 아파트 유효상권 6,605세대
둘째
고덕신도시 전체 거주자 중 20~40대도 유효상권
셋째
서정리역 앞 오피스텔 거주자와 오피스 근무자도 유효상권
넷째
관공서 근무자와 민원인도 유효상권
다섯째
서정리역 서쪽 상업지역 소비자들도 유효상권
여섯째
상대적으로 적은 상업용지 필지 수
위에 기술한 이유들로 필자는 서정리역 상권이 고덕신도시 상업지역 중에서 가장 상권이 활성화되고 상가 투자가치가 높은 곳이라고 판단한다.
상가몽땅빅데이터정보연구원
원장 최원철
▶ 평택 고덕신도시 상가 문의는 아래의 번호로 연락주시기 바랍니다
상가몽땅 : 031-705-2727